一、公共信托投资的概念与特征

1960年房地产投资信托（Real Estate Investment Trust, REIT）起源于美国，是美国投资理财业务的主流投资工具。美国标准普尔公司在2001年将房地产投资信托作为一个重要行业类别，列入了标准普尔500指数。在过去的30年间，美国房地产投资信托的综合投资收益率达到了12.35%，大大超过了其他几种主要证券市场指数（见图1）。 

房地产投资信托与国民经济其他部门的景气相关度非常低。根据美国全国房地产投资信托协会的研究表明，自1972年—2002年，房地产行业与标准普尔500指数、NASDAQ综合指数的相关系数约为0.5左右。因此，无论是共同基金、养老基金，还是普通个人的养老金计划，如果在其投资组合中加入房地产投资信托，将有效降低投资的中长期波动幅度，获取较好的投资收益。艾伯森协会（Ibbotson Associates）的一份分析报告认为，在1972年—2001年间，如果在投资组合中分配10％的资产投资于房地产投资信托，年平均收益率水平将提高0.2％，组合的风险度则同时下降0.4％。 

与投资者个人的物业投资、购买房地产开发公司的股权等房地产投资方式相比，房地产投资信托有着无法比拟的优势：（１）通过系列组合投资的房地产项目、分散化的投资模式来提高投资收益和增加收益的稳定性，有效降低投资风险；（２）房地产项目由专家团队而不是投资者本人来开发、运营和管理，大大提高了经营效率和投资业绩。 

我国房地产投资信托的现状 

2002年以来，我国50多家信托投资公司共推出了近60个房地产投资信托产品，①计划筹集资金总额68亿元，占信托投资公司计划筹集资金总额的39％，是信托投资公司当前最重要的业务之一（见图2）。 

资金运用方式 

在房地产投资信托产品中，信托资金的主要运用方式是：

（1）贷款。将信托资金贷给房地产项目的开发商，用于项目的开发建设。贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动，约为年息4％——8％，一般要求借款方提供贷款抵押或担保来提高资金的安全度。

（2）股权投资。以信托资金收购或增资持有房地产项目公司的部分股权。这类投资一般都预设有股权退出机制，以保障信托资金的安全性和流动性，退出的形式包括项目公司清算、原股东回购、第三方（一般为关联股东）受让。从过去一年多的经营实际看，股权投资的收益率基本已通过关联交易方式事先确定，收益率与贷款形式的投资收益率水平相当，并设有一定的保本保息条款。

（3）产权或受益权投资。以信托资金投资购买房地产项目的产权或受益权，通过持有该权利，获取稳定、长期的物业租金收入。这种投资形式往往在信托计划发起时已预签了期限相当的物业租赁合同，收益和现金流是可以准确预测并较稳定的，风险主要体现在所持物业可能发生的资产贬值。

新译通翻译的主要语种

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